재건축 때 거주용 주택은 양도세 비과세

조합원이 대체주택 1년 이상 거주 신축주택 완공 후 3년 이내 이사 최소 1년은 신축주택에 거주하지 않으면 ‘주택 수 판단 시 예외적으로 제외’1주택 양도소득세 비과세 여부에 따라 부동산을 팔 때 내야 하는 세금은 크게 달라집니다.양도세와 관련된 규정이 다른 납세 항목보다 복잡하기 때문에 납세자와 과세 당국 간에 갈등이 심하게 발생할 수도 있습니다.적게는 몇 천만원, 많게는 몇 억원까지 세금 납부액이 달라질 수 있습니다.1주택 비과세 요건은 다른 납세 항목보다 엄격하고 엄격한 경우가 많습니다.동시에 예외도 존재합니다.주거는 인간다운 삶을 영위하기 위해 매우 중요한 재화이며, 이를 보호할 필요가 있기 때문입니다.도시가 개발되고 오래된 주택이 재건축이나 재개발 등으로 정비되기도 합니다.이런 경우 1주택 비과세에서 주택 수를 판단할 때 예외적으로 제외되기도 합니다.이러한 예외 요건은 비교적 엄격하게 적용되지만 문제는 이에 대해 발생하는 현실에서의 문제가 매우 복잡하고 다양하다는 점입니다.도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축이나 재개발 과정에서 대체 취득한 주택의 비과세 요건이 대표적입니다.1주택자 A씨가 보유한 주택이 재건된다고 가정합시다.A씨는 집이 재건되는 동안 거주하기 위한 목적으로 또 다른 주택을 구입했습니다.A씨가 거주용으로 매입한 주택을 나중에 전매할 때는 2주택자가 됩니다.하지만 일정 조건을 갖춰 판매하면 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.재건축 기간 실수요를 목적으로 불가피하게 매입한 ‘대체주택’이라는 점을 고려하는 것입니다.이때 대체주택 요건을 살펴보면 다음과 같습니다.우선 대체 취득을 할 수 있는 사람은 도시정비법상 조합원이어야 합니다.또 재건축 등 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 합니다.재건축 등을 통해 신축된 집이 완공된 후 3년 이내에 신축 주택으로 가구원 전원이 이사해 1년 이상 계속 살아야 할 수도 있습니다.단, 취학 또는 근무상 사정으로 세대원 일부가 이사할 수 없는 경우 특례는 적용됩니다.대체주택은 재건축 등 올해 신축되는 집의 완공 전후 3년 이내에 양도해야 합니다.대체취득 비과세 요건과 관련해 쟁점이 되는 것 중 하나는 ‘사업시행인가일 현재 재건될 집 1주택만 소유해야 하는가’입니다.국세청에서는 대체주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용한 것은 대체주택을 취득할 당시 1가구 1주택이 경우로 해석해야 한다고 판단해 왔습니다.그러나 법령에서는 해당 대체주택을 사업시행인가일 이후 취득하는 것만을 요건으로 하고 있을 뿐 소득세법령 어디에도 사업시행인가일에 1가구 2주택의 경우 비과세 대상에서 제외한다는 규정이 없습니다.대법원도 조세법률주의 원칙상 조세법규 해석은 특별한 사정이 없을 경우 법문대로 이뤄져야 하며 합리적인 이유 없이 확장 또는 유추하는 것은 허용되지 않는다고 정리한 바 있습니다.이에 따라 지난해 말 조세심판원은 재건축 등 사업시행자가 하루에 1가구 2주택자였지만 한 채를 먼저 처분하고 대체주택을 취득했다면 이후 대체주택을 매각할 때는 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 해석을 내놓았습니다.법령에 명시적 규정이 없음에도 해석을 통해 제한했던 대체취득주택의 1주택 양도세 비과세 요건을 납세자 입장에서 재검토한 결정입니다.이처럼 기준에 따라 양도세가 크게 달라질 수 있기 때문에 관련 법령과 유권해석 등을 꼼꼼히 검토해야 합니다.#재건축 #거주용주택 #비과세